Reabilitação urbana e do edificado: uma prioridade transversal na Nova Geração de Políticas de Habitação

O dinamismo da reabilitação nos últimos anos, em particular nos centros das principais cidades portuguesas, não nos deve fazer esquecer que existe ainda parte expressiva do parque habitacional português com necessidades de reabilitação, que estas necessidades não se cingem aos territórios centrais de Lisboa ou do Porto, e que existem ainda muitas famílias portuguesas que enfrentam fortes dificuldades no acesso a uma habitação adequada.

Neste contexto, o Governo reconheceu, no âmbito das suas prioridades políticas, o papel central da reabilitação para a melhoria da qualidade de vida das populações, para a revitalização e competitividade das cidades, a coesão social e territorial e a melhoria do desempenho ambiental das cidades.

Concretizando esta prioridade, foi aprovada em abril deste ano a Nova Geração de Políticas de Habitação (NGPH) e que tem por missão garantir a todos o acesso a uma habitação adequada e tornar a reabilitação a forma de intervenção predominante tanto ao nível do edificado como das áreas urbanas.

No âmbito dos instrumentos previstos para a operacionalização da NGPH, parte significativa é orientada especificamente para a promoção da reabilitação. Não obstante, a promoção da reabilitação é considerada de forma transversal em todos os instrumentos, mesmo os que são mais especificamente orientados para o fomento do acesso à habitação.

Dando três exemplos, no 1.º Direito - Programa de Apoio ao Acesso à Habitação, que apoia a promoção de soluções habitacionais para as famílias que vivem em situações habitacionais indignas, os apoios são significativamente majorados quando as soluções passem por intervenções de reabilitação e de melhoria da sustentabilidade ambiental, podendo chegar as comparticipações a fundo perdido a 60% do investimento total.

De igual modo, o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado (FNRE), criado para fomentar a oferta pública de habitação para arrendamento a custos acessíveis, tem como objeto central de atuação a promoção da reabilitação do património público devoluto, para posterior disponibilização no mercado de arrendamento a custos acessíveis, tanto habitacional como para alojamento estudantil.

Dada a sua natureza e objetivos de política pública, este fundo tem um enquadramento fiscal favorável, de modo a maximizar a sua viabilidade financeira e rendibilidade. Numa primeira fase, o FNRE está aberto somente para o setor público e terceiro setor, mas está previsto o futuro alargamento da oportunidade de participação a privados, sejam estes proprietários ou investidores.

A reabilitação é também incentivada através do Programa de Arrendamento Acessível, que aguarda aprovação parlamentar, e que prevê a isenção da tributação dos rendimentos prediais decorrentes do arrendamento no âmbito desse programa. O arrendamento no âmbito do PAA implica preços de renda pelo menos 20% abaixo do valor de referência de mercado, prevendo-se que este valor de referência, que servirá de base para o cálculo do máximo das rendas, tenha em conta o estado de conservação do imóvel, sendo majorado quando se trata de uma primeira utilização pós-reabilitação.

Como já foi referido, além destes programas de política de habitação que evidenciam como a reabilitação está presente de forma transversal em toda a NGPH, existem medidas e instrumentos especificamente orientados para a promoção da reabilitação.

No Orçamento de Estado para 2018 foram revistos os benefícios fiscais relativos à reabilitação, sendo de destacar a atribuição de benefícios aos edifícios com mais de 30 anos objeto de obras de reabilitação, mesmo que não estejam localizados em ARU.

Já na proposta de Orçamento de Estado para 2019, foram incluídas duas autorizações legislativas que visam reforçar os mecanismos de promoção da disponibilização no mercado dos imóveis devolutos nas áreas de maior pressão urbanística e da reabilitação de imóveis degradados. Prevê-se um agravamento da penalização em sede de IMI dos imóveis devolutos nestes territórios, e o reforço das condições legais para a intervenção pública em substituição do proprietário aquando da realização de obras coercivas.

Em matéria de enquadramento legal, reconhecemos que a regulamentação da construção esteve durante décadas orientada para a construção nova. Em anos recentes, a resposta foi a criação de regimes excecionais e temporários. Atualmente, se queremos que a reabilitação passe de exceção a regra, impõe-se que a reabilitação passe a beneficiar, de forma estrutural e estável, de um quadro regulamentar adequado às suas especificidades. Para o efeito, está em curso o Projeto Reabilitar como Regra, que visa a elaboração de propostas para adequar as normas técnicas da construção às exigências e especificidades da reabilitação de edifícios.

Em matéria de apoio ao investimento em reabilitação, destaca-se o Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas - IFRRU2020 que apoia a reabilitação integral de edifícios para fins habitacionais localizados nas ARU, bem como a intervenções no espaço público e em habitações privadas inseridas em edifícios de habitação social nas áreas dos Planos de Ação Integrados para as Comunidades Desfavorecidas.

Já o Programa Reabilitar para Arrendar - Habitação Acessível financia operações de reabilitação de edifícios que se destinem ao arrendamento habitacional. Este é um programa que não tem limitação territorial e que está atualmente a ser revisto e renegociado, de modo a poder oferecer condições ainda mais vantajosas para quem deseje investir em reabilitação para arrendamento a custos acessíveis.

O Programa Casa Eficiente 2020 visa conceder empréstimos a operações que promovam a melhoria do desempenho ambiental dos edifícios de habitação particular, com especial enfoque na eficiência energética e hídrica, bem como na gestão dos resíduos urbanos.

Em síntese, persistiram, durante décadas, obstáculos à aposta na reabilitação e no arrendamento e, em particular, na reabilitação para arrendamento habitacional. Para alterar esta situação, foram lançados um conjunto de instrumentos para minimizar esses obstáculos de uma forma transversal, coerente e eficaz.

Estes instrumentos são uma oportunidade e um desafio que todos os agentes do sector devem aproveitar, contribuindo para concretizar as missões da NGPH: garantir a todos o acesso a uma habitação adequada e assegurar que a reabilitação passa de exceção a regra.

Nota Editorial

Artigo publicado na edição de Dezembro de 2018 da nossa revista, no âmbito do dossier Reabilitação Urbana.

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