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Reabilitação urbana: um movimento sem retorno

Alexandra Costa30/11/2021

As metas da eficiência energética e da descarbonização, definidas pela Comissão Europeia, assim o estabelecem. Mas esta tarefa hercúlea só será possível com o apoio conjunto do Estado, do setor privado e da banca. Uma tarefa que implica investimentos elevados, mas cujo retorno se aplica não só na vertente social como também na valorização do património.

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Nunca como agora se falou tanto de reabilitação urbana. Seja porque é uma das principais ferramentas para cumprir as metas de descarbonização e neutralidade carbónica estabelecidas pela Comissão Europeia, seja porque, à medida que os preços da energia sobem, o facto de, em Portugal, tipicamente as casas terem uma pobre eficiência energética torna premente a correção desta situação.

Sobre a primeira questão, Manuel Reis Campos, presidente da AICCOPN – Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas, afirma que há uma relação de total interdependência, acrescentando que “não é possível falar em neutralidade carbónica sem ter em conta a descarbonização dos edifícios, dada a sua relevância neste domínio”.

Mais do que isso. Trata-se de um dos grandes desafios assumidos pela Comissão, na 'Estratégia Europeia para uma Vaga de Renovação', que "estabeleceu metas ambiciosas até 2030, tais como a duplicação das taxas atuais de reabilitação energética dos edifícios residenciais e não residenciais, que atualmente é de cerca de 1% à escala europeia, a melhoria do desempenho energético de 35 milhões de edifícios e a criação de 160 mil empregos 'verdes' adicionais no setor da Construção”. Uma estratégia que só se consegue se se investir, simultaneamente, na descarbonização do aquecimento e arrefecimento dos edifícios, no combate à pobreza energética com intervenção nos edifícios com pior desempenho e na renovação dos edifícios públicos, como escolas, hospitais e edifícios administrativos.

Já Carlos Mineiro Aires, bastonário da Ordem dos Engenheiros, refere que “quem tem acompanhado as políticas europeias, transpostas para a política nacional, conhece certamente os programas e incentivos que existem e que, ao requalificar o edificado, visam aumentar a sua qualidade em termos de construção e de conforto associado, mas também simultaneamente fazendo e introduzindo soluções que permitem aumentar a eficiência energética e a eficiência hídrica e, como desiderato mais difícil, atingir objetivos ainda muito pouco conseguidos, como é o caso da eficiência material”. Para o bastonário, estas medidas visam alcançar a neutralidade carbónica – ou pelo menos caminhar para – assim como para a sustentabilidade dos edifícios e dos conjuntos habitacionais.

E tudo leva a crer que Portugal está no bom caminho. Basta olhar para o Roteiro para a Neutralidade Carbónica que, como refere Manuel Reis Campos, estabelece um objetivo de redução de emissões em 2050 superior a 85% face aos valores de 2005. Mas o documento vai mais longe e “promove a descarbonização no setor residencial, privilegiando a reabilitação urbana e o aumento da eficiência energética nos edifícios”. O bastonário, por sua vez, aponta a importância da utilização das boas práticas. Algo que está a ser seguido no mercado nacional. “Felizmente que na maior parte dos projetos de reabilitação estão a ser incorporadas as melhores práticas e as melhores soluções disponíveis, bem como processos de certificação energética e de outros parâmetros, que vão ao encontro do que são as pretensões dos compradores com maior poder financeiro e, como tal, mais exigentes”, refere.

A reabilitação urbana aos dias de hoje

Mas, exatamente em que ponto se encontra a reabilitação urbana em Portugal? Para Carlos Mineiro Aires, o País tornou-se, a partir do fim de 2009/2010, “um bom exemplo no que respeita a transformação do edificado tradicional, sobretudo nas zonas antigas das cidades onde, em detrimento da construção nova, se passou a apostar na reabilitação”. Para o bastonário os promotores, em boa hora, decidiram enveredar pelo caminho da reabilitação. Um passo positivo, dado que “contribuíram para dinamizar as empresas, aliás as poucas que sobreviveram à crise do subprime, uma vez que o mercado das obras públicas ficou praticamente paralisado durante uma meia dúzia de anos”.

Situação que permite que Carlos Mineiro Aires faça uma avaliação positiva do caso português. Porque “permitiu a recuperação de zonas que estavam abandonadas, modificou a face das cidades, muito embora as políticas autárquicas urbanas tenham incentivado a sua ocupação turística massiva, em detrimento do que foi inicialmente anunciado, ou seja, uma mistura virtuosa entre turismo e a ocupação habitual, sobretudo por jovens”. Isto em grande parte, acrescenta, porque a reabilitação urbana teve por base o turismo, desde a hotelaria até ao alojamento local, “mas também no investimento para comercialização, sobretudo no segmento mais alto e mais caro”.

Mas e em termos de números? Como foi a evolução da reabilitação urbana em Portugal? A resposta é dada por Manuel Reis Campos e assente em dados concretos.

Os indicadores de atividade na Reabilitação Urbana indicam uma evolução positiva, embora interrompida durante o período mais crítico da pandemia, mas que já se encontra a recuperar. A prova está no número de licenciamentos de obras de reabilitação de edifícios habitacionais, que registavam, no final de 2018 e 2019, taxas de crescimento homólogo de 16,3% e 4,0%, respetivamente. Em 2020, o ano terminou com uma queda de 5,5%, mas, em agosto passado, já se apurava um crescimento de 1,7%, em termos homólogos. A explicação para estes números, para o presidente da AICCOPN, assenta no facto de “possuirmos um importante conjunto de fatores estruturais, que nos tem permitido manter a atratividade, enquanto destino de investimento, designadamente um território com elevado potencial, diversidade e um património histórico e cultural único, uma oferta imobiliária sólida, com qualidade e um ambiente social que nos distingue”. A que se junta, claro, a conjuntura histórica de taxas de juro muito baixas e pouca “atratividade dos produtos oferecidos pela banca”. A par de tudo isto há, ainda, a acrescentar as medidas promovidas pelo Governo, como os vistos gold, que “foram um relevante contributo para colocar Portugal em destaque”.

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Manuel Reis Campos, presidente da AICCOPN.

Efeito pandemia

Curiosamente, se em termos de saúde e vidas humanas a pandemia foi um revês na sociedade portuguesa, o mesmo não se pode dizer em termos da reabilitação urbana. Isto porque as obras não foram suspensas em resultado das medidas de confinamento. É certo que houve casos de contágio – devidamente comunicados, nomeadamente em ambientes de estaleiros ou de construção, mas, refere o bastonário, foram em número relativamente reduzido, para além de terem sido controlados. Mais importante, acrescenta Carlos Mineiro Aires, é o facto de, durante a pandemia, os investimentos terem prosseguido, “e o sinal mais forte é que neste momento estamos a assistir à inauguração ou entrada em funcionamento de muitos empreendimentos que foram construídos durante este período conturbado”.

“De acordo com o Barómetro AICCOPN da Reabilitação Urbana, e após um ano de 2020 que terminou com uma queda, em termos homólogos, de 10,1%, no mês de setembro, o nível de atividade das empresas na reabilitação registava um crescimento de 11%, encontrando-se a crescer de forma sustentada desde abril”, constata o presidente da AICCOPN. A análise dos números permite concluir que, se houve um impacto inicial negativo, este rapidamente se dissipou, com o setor a recuperar a tendência de “crescimento e consolidação”.

Investimento versus retorno do investimento

A Europa é um continente velho. Diga-se com habitações muito antigas que, claro, não cumprem as exigências atuais de eficiência energética. A grande questão é que, para fazer todas as reabilitações necessárias, é necessário não só tempo e pessoas, mas, e principalmente, dinheiro. Muito dinheiro. 25 mil milhões de euros, adianta Carlos Mineiro Aires, tendo por base um estudo feito pela FCT. “Valor a repartir entre o Estado e as famílias, para reabilitar os edifícios de primeira habitação e garantir o seu conforto, interessando recordar que Portugal se encontra no quarto pior lugar a nível europeu no que respeita ao conforto térmico das habitações, pois somos um país onde ainda se morre de frio ou de calor”, acrescenta o bastonário. Basta pensar que 3 em cada 4 casas não cumprem as exigências de comportamento térmico, pois são desconfortáveis ou insalubres. Manuel Reis Campos dá outro número. "Sabiam que há em Portugal 560 mil habitações sem aquecimento disponível?". 

Dito isto, sim. Reabilitar todas estas habitações implica muito dinheiro. No entanto, para o presidente da AICCOPN o retorno é evidente. Não só em termos sociais, como da própria competitividade e atratividade do território. “Basta pensar na atual evolução dos preços da energia e torna-se claro que, mais do que nunca, é prioritário encontrar soluções que, de igual modo, se enquadrem nos objetivos estabelecidos em matéria de sustentabilidade”, acrescenta.

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Carlos Mineiro Aires, bastonário da Ordem dos Engenheiros.

A importância dos fundos comunitários

Sendo uma das prioridades da Comissão Europeia, a reabilitação urbana e a melhoria a eficiência energética e conforto das habitações estão presentes em vários mecanismos comunitários de financiamento. Os fundos previstos na ELPRE – Estratégia de Longo Prazo para a Renovação dos Edifícios (ELPRE), que constam do Plano de Recuperação e Resiliência, atingem 620 milhões de euros para investir até 2026 na reabilitação de edifícios residenciais, de serviços e nos edifícios da Administração Pública. Já o IFRRU 2020 tem prevista uma alocação de 1400 milhões de euros, pelo que só nestes dois instrumentos teremos mais de 2.000 milhões de euros.

É suficiente? Para Manuel Reis Campos a resposta é “obviamente que este valor não é suficiente”. Basta pensar que há “carências na ordem dos 25.000 milhões de euros”. Carlos Mineiro Aires, por seu lado, lembra que há 610 milhões de euros alocados ao PRR para a eficiência energética em edifícios, “sendo que 300 milhões serão alocados às intervenções em edifícios residenciais, 240 milhões a intervenções em edifícios da Administração Pública Central e 70 milhões para edifícios de serviços”. Mas há um ponto a ter em conta, alerta o presidente da AICCOPN: deve ainda ser referido o investimento previsto na componente de habitação, que não se destina unicamente à reabilitação do parque edificado, mas é o vetor com maior dimensão individual em todo o PRR, representando, no seu conjunto, 1.583 milhões de euros.

Numa coisa tanto o presidente da AICCOPN como o bastonário da Ordem dos Engenheiros estão de acordo: uma tarefa desta natureza obviamente obrigará a um esforço conjunto entre o setor público e os privados, quer sejam ou não proprietários, eventualmente através do recurso a linhas de financiamento da banca comercial. Manuel Reis Campos afirma mesmo que, “em 2020, o investimento imobiliário foi de 24,9 mil milhões de euros, dos quais 4,7 mil milhões com origem externa e, como temos afirmado, o Estado não pode continuar a olhar para o imobiliário unicamente como uma inesgotável fonte de impostos”. Face a tudo isto, a Associação considera essencial a eliminação do AIMI e a revisão do regime de IVA incidente sobre a construção e reabilitação de habitações, bem como a reversão das alterações introduzidas no Regime de Vistos Gold, sobretudo ao nível das limitações territoriais ao investimento. Medidas que “consideramos essenciais para dinamizar o investimento e que devem ser implementadas, a par do PRR”, afirma o seu presidente.

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